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Logement et pouvoir d'achat dans le 06

par DIRPA 6 Mars 2009, 11:13 LA DEFENSE DES RETRAITES

La situation du logement en Côte d’Azur

 

L’INSEE vient de publier en décembre 2008 un important document. Il est entièrement consacré au logement dans la Région PACA, mais il contient en outre des données particulières, concernant la Côte d’Azur.

 

Ce dossier d’une quarantaine de pages apporte d’intéressantes informations pour toutes les organisations qui travaillent dans ce domaine. Vous en trouverez ci-après les enseignements au plan social et au plan des personnes âgées.

 

Nice, vue d'avion

Les données générales


Avec 2,7 millions de logements dont 676 000 en Côte d’Azur, la région PACA est fortement urbanisée par rapport à la moyenne nationale :

-         les maisons individuelles représentent seulement 27% du nombre de logements en Côte d’Azur, contre 56% en France Métropolitaine et 42% en PACA,

-         les logements collectifs représentent 73% de l’habitat en C.A, contre 44% en France Métropolitaine et 58% en PACA.

 

Si la surface des logements s’est améliorée partout, elle demeure la plus faible en Côte d'Azur, sans doute du fait du prix des logements.

 

-         En France Métropolitaine alors que les logements d’une à deux pièces ne représentent que 18% du parc, la Côte d’azur en dispose d’une énorme proportion de 34%. Plus forte proportion de PACA et de France.

-         Il en résulte une faiblesse importante pour les logements de 5 pièces qui atteignent les 35% en France Métropolitaine et seulement 13% en Côte d'Azur.

 

Plus de la moitié des occupants sont propriétaires sans qu’une différence puisse être notée entre les chiffres nationaux, régionaux et locaux. L’étude indique que les retraités sont propriétaires pour les trois quarts d’entre eux contre 10% seulement des moins de 30 ans. Mais la proportion des retraités dans la Région est très supérieure à ce qu’elle est en moyenne nationale puisque 44% des propriétaires sont retraités. Un autre tableau représente le phénomène d’accumulation patrimonial qui progresse avec l’âge. Les paliers sont les suivants :

-         moins de 30 ans   : 12 à 16% sont propriétaires,

-         de 30 à 39 ans     : 44 à 43%

-         de 40 à 49 ans     : 59 à 52%

-         de 50 à 64 ans     : 67 à 62%

-         au-delà de 65 ans : 72 à 76%

La décroissance du nombre de locataires suit la même pente inversée.

 

Les couples représentent 66% des propriétaires alors que les familles monoparentales ne sont propriétaires qu’à 42% en CA, mais seulement 33% en moyenne nationale.

 

Les ménages ouvriers ou employés sont deux fois moins souvent propriétaires que les cadres et professions intellectuelles supérieures

 

Les éléments qualitatifs des logements


On estime généralement (norme définie à l’Insee) qu’il faut une pièce de séjour pour le ménage, une pièce par couple ou adulte seul et une pièce par enfant (ou une pièce pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans). Par rapport à cette norme indicative, 59 % des ménages de la région ont au moins une pièce de plus dans leur logement, 29 % ont un logement adapté et 12 % sont en situation de surpeuplement. La part des ménages vivant dans des logements surpeuplés est supérieure à celle de la France (9 %). Elle est plus faible dans l’agglomération avignonnaise (8%) mais concerne près d’un ménage sur cinq sur le littoral azuréen où 21% des logements sont surpeuplés.

Les appartements sont trois fois plus souvent suroccupés que les maisons individuelles.

 

Les logements sont pour 8% d’entre eux de mauvaise qualité contre 5% pour l’ensemble de la France. En dépit du prix de la construction en C.A, 60% des vitrages sont défaillants, contre 40% en France Métropolitaine. Sur de nombreux plans nos habitations se révèlent avoir des défauts supérieurs à la moyenne nationale, y compris pour le chauffage !

La qualité des logements s’améliore avec le temps sauf pendant la période 62-67 où la qualité a marqué une régression.

Les propriétaires (87%) sont nettement plus satisfaits de la qualité de leur logement que les locataires (50 à 63%).

Les nuisances sonores et la sécurité des quartiers sont très au dessus des moyennes nationales.

 

L’insécurité des quartiers est à 8% contre 5% en moyenne nationale. Le département des Alpes Maritimes est, il faut le rappeler classé au 3ème rang national, pour les statistiques de criminalité. Le sentiment d’insécurité ressentie est important pour les personnes âgées.

 

La qualité de l’air, la présence d’espaces verts sont des critères placés nettement au dessus de la moyenne nationale. Là encore on constate les dégâts causés à l’environnement par une urbanisation mal maîtrisée et l’absence de réserves foncières. Les municipalités sont elles conscientes de ces problèmes ?

 
Nice : musiciens, rue Hérold

Coût du logement et niveau de vie

D’une région à l’autre, les prix d’achat moyens des logements varient de façon importante. Ainsi, ils sont beaucoup plus faibles dans les autres régions de Province (157 000 €) qu’en Paca (201 000 €).

Les ménages accédants récents des autres régions de Province ont le même revenu moyen que celui de Paca et bien que le prix d’achat soit nettement plus faible, ils empruntent également sur 18 ans.

Leurs mensualités sont donc plus faibles : 740 € contre 860 € en Paca.

Les prix d’achat de l’île de France sont les plus élevés : 251 000 € en moyenne pour ces logements achetés récemment. Ces ménages acquéreurs ont un revenu moyen de 4 030 € et des mensualités de 1 030 €. Seule la durée d’emprunt est sensiblement la même qu’ailleurs : 17,6 ans


Un endettement de près de 20 ans
pour acquérir une maison ou un appartement : les ménages de Paca ayant acheté une maison individuelle récemment, l’ont achetée pour environ 231 000 €, pour une surface moyenne de 110 m2. Il s’agit de ménages ayant des revenus mensuels assez élevés : 3 470 €. Ils remboursent des mensualités de 1 000 € et ont emprunté sur 19 années en moyenne. En Province hors Paca, les prix des maisons individuelles achetées récemment sont de 163 000 €.

Le loyer moyen dans le secteur libre était en 2006 de 517 €, soit 10 % de plus que dans les autres régions. Les écarts dans la région sont importants : de 480 € dans l’agglomération avignonnaise à 537 € sur le littoral azuréen. Les loyers en secteur libre sont supérieurs de 60 % aux loyers en secteur

réglementé, cet écart est de 48 % au niveau national et de 70 % dans la région urbaine Marseille-Aix en-Provence.

Les loyers décroissent avec l’ancienneté d’occupation : ainsi un nouveau locataire paye un loyer de 32 % supérieur à un locataire installé depuis plus de 12 ans. Ils sont naturellement fonction de la qualité du logement : un logement de bonne qualité coûte 18 % de plus qu’un logement de mauvaise

qualité. La qualité du logement n’est cependant pas le facteur le plus important puisqu’en moyenne un logement de mauvaise qualité en secteur libre du littoral azuréen est plus cher de 10 % qu’un logement de bonne qualité en secteur libre au niveau national.

 
Nice : musiciens rue Gounod

Les ménages locataires en difficulté de paiement des loyers

187 000 ménages, soit 22 % des locataires, ont connu au cours des 24 derniers mois des difficultés de paiement. Ce sont à 42 % des ménages d’une ou deux personnes sans enfant. Il est cependant à noter que 40 % des familles monoparentales sont dans ce cas.

La part de ménages ayant des difficultés est plus élevée dans la région qu’au niveau national ou qu’en Île-de-France, et ceci pour les trois aires locales étudiées. Ceci s’explique en partie par la relative faiblesse du parc HLM de la région, contraignant les ménages à se loger dans le parc privé. Les logements HLM représentent 10 % des logements, contre 14 % pour l’ensemble des régions de France métropolitaine et 12 % hors Île-de-France.

En conséquence, les délais d’obtention d’un logement HLM sont plus longs dans la région.

Les ménages de paca vivant en logement HLM ont pour moitié d’entre eux attendu plus d’un an avant d’obtenir leur logement, ce délai n’ayant concerné que 40 % des ménages français. Les revenus des ménages ayant connu des difficultés de paiement sont inférieurs de 42 % à ceux de l’ensemble des ménages. Le montant du loyer représente 30 % de leur revenu alors que l’ensemble des ménages consacrent en moyenne 20 % de leurs revenus en loyer, charges et remboursement de prêt.

 

Le reste à vivre après paiement du loyer et charges

C’est la partie la plus intéressante du document car il donne de nombreuses indications sur les revenus et sur ce qu’il en reste après déduction du coût du logement. Avec 1436 euros de revenu contre 1462 en France Métropolitaine, la Côte d’Azur ne se distingue guère de la moyenne nationale. Mais lorsque l’on examine quelle est la proportion du revenu consacré au logement par les ménages on constate qu’alors que la moyenne nationale est de 26%, elle est de 31% sur le Littoral.

Lorsque l’on approfondit l’examen en descendant dans l’échelle des ressources l’écart s’accroît encore :

 

-   Les ménages pauvres sont ceux qui ont un revenu disponible de moins de 817 € par mois par unité de consommation. En Paca, le revenu moyen des ménages pauvres est de 750 € par mois. Leurs dépenses de loyer sont de 260 € en moyenne, auxquelles il faut ajouter 50 € de charges. Leur taux

d’effort brut est de 41,3 %. Du fait des aides au logement, qu’ils sont 41,9 % à percevoir, leur taux d’effort net est largement inférieur : 28 %. Cependant, une fois payées les dépenses de logement, malgré les aides au logement, il ne leur reste que 540 € disponibles en moyenne PACA.

Sur la Côte d’Azur, le reste à vivre est un reste à survivre de 440 euros seulement, le plus faible de France car la moyenne nationale est de 590 euros..

Sur les trois zones de la région, les ménages pauvres du littoral azuréen ont le taux d’effort net le plus élevé (33,3 %), suivi de la région urbaine Marseille-Aix-en-Provence (30 %).

 

-  Les ménages modestes sont ceux qui ont un revenu disponible compris entre 817 € par mois et 1 089 € par mois par unité de consommation.

Les ménages modestes de Paca ont un revenu moyen de 1 300 € par mois. Leurs dépenses de logement ne sont pas plus élevées que celles des ménages pauvres. Ils sont 38 % à percevoir des aides au logement. Au final, leur taux d’effort net est de 19,2 %, soit nettement moins que celui des ménages pauvres (28 %). Il leur reste 1 050 € disponibles après leurs dépenses de logement et la perception des aides au logement.

Les ménages modestes de Paca ont un taux d’effort net qui est supérieur à ceux des autres régions de Province (19,2 % contre 12,0 %) en raison de dépenses de logement légèrement supérieures. Par contre, il est plus faible que pour les ménages modestes d’Île-de-France (22 %), ceux-ci ayant les dépenses de logements les plus élevées.

Les ménages modestes du littoral azuréen et ceux de la région urbaine Marseille-Aix-en-Provence ont un taux d’effort net d’environ 20 %.

 

MENAGES PAUVRES

France Métropolitaine

Côte d’Azur

Revenu mensuel du ménage hors

aides au logement

770

660

Loyer ou remboursement d'emprunt

240

230

Charges (hors eau et énergie)

40

60

Proportion de bénéficiaires d'aides

au logement

42,1%

35,9%

Aides au logement (bénéficiaires)

230

200

Aides au logement (ensemble)

100

70

Effort brut

36,4%

43,9%

Effort net

23,4%

33,3%

Reste à vivre

590

440

Effectif

2 960 000

69 000

MENAGES MODESTES

 

 

Revenu mensuel du ménage hors aides au logement

1330

 

 

1320

Loyer ou remboursement d'emprunt

220

240

Charges (hors eau et énergie)

40

70

Proportion de bénéficiaires d'aides

au logement

37.3

28.4

Aides au logement (bénéficiaires)

180

180

Aides au logement (ensemble)

70

50

Effort brut

19.5%

23,5%

Effort net

14,3%

19,7%

Reste à vivre

1140

1060

Effectif

5 241 000

101 000

MENAGES PLUS AISES

 

 

Revenu mensuel du ménage hors

aides au logement

2 920

 

2890

Loyer ou remboursement d'emprunt

330

340

Charges (hors eau et énergie)

40

80

Proportion de bénéficiaires d'aides

au logement

7,9%

6,4%

Aides au logement (bénéficiaires)

160

170

Aides au logement (ensemble)

10

10

Effort brut

12,7%

14,5%

Effort net

12,3%

14,2%

Reste à vivre

2560

2480

Effectif

18 162 000

320 000

 

En conclusion la recherche d’informations permettant de situer la véritable place des Alpes Maritimes vis-à-vis des comparables nationaux est enrichie par cette étude. En ce qui concerne la situation des ménages pauvres l’écart part rapport au niveau national est énorme !

C’est bien l’insuffisance des revenus qui est à l’origine de la disparité avec la moyenne nationale 660 euros contre 770.


Nice : la vieille ville

Un reste à vivre de 440 euros c’est bien peu après un prélèvement de 33% contre 23% en moyenne nationale. C’est bien le coût du foncier qui est responsable, par l’importance de ses prélèvements, d’une importante diminution du niveau de vie des habitants de la Côte d’Azur.

Le soleil se paie très cher.

 

Guy Muller

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